Die Verwaltung von Eigentumswohnungen ist ein komplexes Thema, das sowohl rechtliche als auch praktische Aspekte umfasst. In Deutschland regelt das Wohnungseigentumsgesetz von 2020 (WEMoG) die grundlegenden Rahmenbedingungen für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Drei wichtige Begriffe in diesem Kontext sind Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum. Diese Konzepte sind entscheidend für das Verständnis der Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern, aber auch die Rechte und Pflichten von Immobilienverwaltern und Verwaltungsbeiräten.
Neben den rechtlichen Pflichten der Verwaltung ergänzt in der Regel der Verwaltervertrag die Aufgaben der Verwaltung. Er enthält die Vereinbarte Verwaltervergütung, Entscheidungsbefugnisse bei der Vergabe von Aufträgen – wie etwa eine festgesetzte Grenze von Auftragskosten, bis zu der die Verwaltung ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft Aufträge erteilen kann. Das erleichtert den Verwaltungsaufwand und ermöglicht, Bagatellreparaturen zeitnah durchzuführen. Die PT Administration GmbH beschränkt sich hierbei weitestgehend auf das Vermeiden von Folgeschäden und unmittelbare Schadenbehebung, etwa bei Rohrbrüchen.
Sondereigentum
Sondereigentum bezieht sich auf die Bereiche einer Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt werden und einem individuellen Eigentümer zur alleinigen Nutzung und Verwaltung zustehen. Typischerweise umfasst dies die Räume innerhalb der Wohnung, wie zum Beispiel:
- Wohn- und Schlafzimmer
- Küche und Badezimmer
- Eingebaute Schränke
- Eventuell weitere Bereiche, was durch die Teilungserklärung festgelegt ist
Seit dem Wohnungeigentumsmordernisierungsgesetz (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 kann Sondereigentum auch an Freiflächen erworben werden, also etwa Gärten, Terrassen, Parkplätze. Das war vorher nicht möglich.
Das Sondereigentum kann individuell gestaltet und genutzt werden, jedoch unterliegt es bestimmten Regeln und Einschränkungen, die durch die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung festgelegt werden.
Teileigentum
Teileigentum hingegen bezieht sich auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume innerhalb eines Gebäudes. Diese Räume jedoch in ihrer Nutzung eingeschränkt. Beispiele für Teileigentum sind:
- Büroräume
- Ladenlokale
- Praxisräume
Wie beim Sondereigentum sind auch beim Teileigentum die Nutzung und die Gestaltung durch die Gemeinschaftsordnung, die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung geregelt.
Unterschiede zwischen Sondereigentum und Teileigentum
- Nutzung: Sondereigentum wird meist zu Wohnzwecken genutzt, während Teileigentum für gewerbliche oder andere nichtwohnliche Zwecke verwendet wird.
- Gestaltungsfreiheit: Beide Eigentumsarten bieten individuelle Gestaltungsfreiheiten, jedoch innerhalb der durch die Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft festgelegten Grenzen.
- Rechtliche Regelungen: Sowohl Sondereigentum als auch Teileigentum unterliegen dem Wohnungseigentumsgesetz, jedoch können spezifische Regelungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
Verwaltung und Gemeinschaftsordnung
Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum erfolgt in der Regel durch eine Hausverwaltung, die im Auftrag der Eigentümergemeinschaft handelt. Zu den Aufgaben der Hausverwaltung gehören insbesondere:
- Durchführung von Eigentümerversammlungen
- Erstellung des Wirtschaftsplans
- Instandhaltungsmaßnahmen
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder
- Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach Außen, etwa bei Rechtsstreitigkeiten
Die Gemeinschaftsordnung ist ein zentrales Dokument, das die Rechte und Pflichten der Eigentümer regelt. Sie ist sozusagen die Ergänzung und Konkretisierung der Teilungserklärung. Allerdings ist es nicht verpflichtend, dass eine Eigentümergemeinschaft eine Gemeinschaftserklärung erstellt und beschließt.
Es ist wichtig, dass alle Eigentümer die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung kennen und einhalten, um ein harmonisches Zusammenleben zu gewährleisten.
Neben der Gemeinschaftsordnung kann die Eigentümergemeinschaft auch eine Hausordnung beschließen. Diese enthält die Regeln für das gemeinschaftliche Zusammenleben der Bewohner, also auch der Mieter. Eine klare Hausordnung gibt neben den Verhaltensregeln auch Sicherheit durch klare Definitionen, wie sich die Hausregeln zusammensetzen.
Insgesamt ist das Verständnis von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum sowie der dazugehörigen Verwaltung entscheidend für den erfolgreichen Betrieb und die Erhaltung einer Eigentümergemeinschaft.