Immobilien verwalten
Immobilien verwalten
Eine professionelle Hausverwaltung ist zuverlässig, erreichbar und agiert transparent. Das bedeutet, dass sie Verantwortung übernimmt.
Professionell bedeutet zunächst, alle rechtlichen Anforderungen an eine Eigentumsverwaltung zu kennen und auch zu erfüllen.
Die einschlägigen Gesetzesvorgaben ändern sich immer mal wieder. Die letzte Änderung ist ab dem 01.12.2020 in Kraft getreten und brachte eine ganze Reihe von neuen Bestimmungen, die das WEG-Management und Rechte und Pflichten für Verwaltungen und die Eigentümergemeinschaft betreffen. Hierzu finden Sie weitere Ausführungen unter der Rubrik Aufgaben und Pflichten von Verwaltung und Beirat.
Die wichtigsten Änderungen im WEMoG
- Verwalter sind im Außenverhältnis nunmehr fast unbeschränkt vertretungsberechtigt. Ausgenommen sind Grundstücks- und Darlehnsgeschäfte – hier bedarf es weiterhin eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.
- Die Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung ist nun auch gegeben, wenn etwa nur ein Eigentümer zugegen ist. Die Beschlussfähigkeit ist nicht mehr an die Anwesenheit eines bestimmten Quorums (Anteile oder Einzelstimmen) gebunden.
- Es wurde der Begriff der privilegierten Maßnahmen aufgenommen. Diese Maßnahmen, sollte sie ein Eigentümer durchführen wollen oder auch ein Mieter wünschen, sind nur schwer von der Gemeinschaft abzulehnen. Hierzu zählen:
- Maßnahmen zur Barrierefreiheit
- Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge (Wallboxen)
- Einbruchschutz
- Glasfaseranschluss für schnelles Internet (nur Eigentümer)
- Die Kosten der Maßnahme hat derjenige zu tragen, der sie beantragt.
- Beschlüsse, die nach einer Öffnungsklausel erfolgen, sind im Grundbuch einzutragen. Das gilt auch für Beschlüsse dieser Art, die vor der Gesetzesänderung von 2020 getroffen wurden. Sie sind bis Ende 2025 (Stichtag 31.12.2025) nachzutragen.
- Sondereigentum kann nun auch an Freiflächen, etwa Parkplätzen, begründet werden. Dies muss gegebenenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
- Grundsätzlich besteht neuerdings Anspruch der WEG auf eine zertifizierte Verwaltung. Die Zertifizierung wird von einer Handelskammer nach einer schriftlichen und einer mündlichen Prüfung erteilt und ist personengebunden. Hat eine Gemeinschaft weniger als neun Einheiten, oder es wird ein Eigentümer einstimmig zum Verwalter bestellt (Selbstverwaltung), und es verlangen weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht verlangt werden.
Für Kunden 24/7 erreichbar
In Notfällen erreichen uns Kunden rund um die Uhr, ansonsten durchgängig Montags bis Freitags von 10 bis 17 Uhr.
Aufgaben einer Verwaltung
Natürlich gehört die korrekte Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung zu den Aufgaben einer Hausverwaltung. Durch das neue WEMoG – Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz von 2020 – wurde etwa die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung von 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert.
Ebenso zählt zur Verantwortung der Eigentumsverwaltung die korrekte und – so möglich – eine Zeitnahe Erstellung der Abrechnung von Hausgeld und Instandhaltungsrücklage. Ebenso muss eine Beschlusssammlung und eine Vermögensaufstellung von der Hausverwaltung erstellt werden – so das WEMoG. Auch hierzu Konkreteres in der Rubrik Rechte und Pflichten von Verwaltung und Beirat.
In diesem Gesetz wurde auch die Trennung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrecht neu definiert. So ist es nunmehr möglich, auch Sondereigentum an Außenflächen (beispielsweise Gartenbereiche und Parklätze) zu erwerben. Dies muss bei Änderungen auch im Grundbuch eingetragen werden.
Zur Verantwortung der Verwaltung gehört ebenfalls die Wegesicherung. Dies hat mindestens einmal pro Jahr durch eine Begehung und Sichtung des WEG-Objektes zu erfolgen. Dabei muss insbesondere auf Stolperfallen (hochstehende Pflastersteine) und unzureichende Beleuchtung der Wege geachtet werden. Ebenso Gefährdungen durch herabfallende Gebäudeteile etwa Abplatzungen vom Mauerwerk oder von Balkonen sowie sichtbar lockere Dachziegel sollen geprüft werden.
Auch der Feuerschutz muss von der Verwaltung geprüft werden:
- Sind ausreichend Feuerlöscher vorhanden?
- Gibt es Gefahrenquellen, etwa brennbare Materialien im Keller- und Tiefgaragenbereich?
- Werden die Feuerlöscher regelmäßig gewartet?
- Sind die Fluchtwege frei? Das ist auch in Hinblick auf den Versicherungsschutz relevant.
Natürlich müssen auch etwaige Besonderheiten und Vorschriften,
in unserem Fall für Hamburg und Schleswig Holstein, beachtet werden.