Eine professionelle Hausverwaltung ist zuverlässig, erreichbar und agiert transparent. Das bedeutet, dass sie Verantwortung übernimmt.
Professionell bedeutet zunächst, alle rechtlichen Anforderungen an eine Eigentumsverwaltung zu kennen zu kennen und auch zu erfüllen.
Die einschlägigen Gesetzesvorgaben ändern sich immer mal wieder. Die letzte Änderung ist ab dem 01.12.2020 in Kraft und brachte eine ganze Reihe von neuen Bestimmungen, die das WEG-Management und Rechte und Pflichten für Verwaltungen und einer Eigentümergemeinschaft betreffen.
Die wichtigsten Änderungen im WEMoG:
Beim Wechsel der Immobilienverwaltung müssen bestehende Verträge und gesetzliche Regelungen berücksichtigt werden:
- Verwalter sind im Außenverhältnis nunmehr fast unbeschränkt vertretungsberechtigt. Ausgenommen sind Grundstücks- und Darlehnsgeschäfte – hier bedarf es weiterhin eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.
- Die Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung ist nun auch gegeben, wenn etwa nur ein Eigentümer zugegen ist. Die Beschlussfähigkeit ist nicht mehr an die Anwesenheit eines bestimmten Quorums (Anteile oder Einzelstimmen) gebunden.
- Sondereigentum kann nun auch an Freiflächen, etwa Parkplätze, begründet werden. Dies muss gegebenenfalls im Grundbuch eingetragen werden.
- Beschlüsse, die nach einer Öffnungsklausel erfolgen, sind im Grundbuch einzutragen. Das gilt auch Beschlüsse dieser Art, die vor der Gesetzesänderung von 2020 getroffen wurden Sie sind bis Ende 2025 (Stichtag 31.12.2025) nachzutragen sind.
- Es wurde der Begriff der privilegierten Maßnahmen aufgenommen. Diese Maßnahmen, sollte sie ein Eigentümer durchführen wollen oder auch ein Mieter wünschen, sind nur schwer von der Gemeinschaft abzulehnen.
Hierzu zählen:- Maßnahmen zur Barrierefreiheit
- Lademöglichkeit für E-Fahrzeuge (Wallboxen)
- Einbruchschutz
- Glasfaseranschluss für schnelles Internet (nur Eigentümer)
Die Kosten der Maßnahme hat derjenige zu tragen, der sie beantragt.
- Grundsätzlich besteht neuerdings Anspruch der WEG auf eine zertifizierte Verwaltung. Die Zertifizierung wird von einer Handelskammer nach einer schriftlichen und einer mündlichen Prüfung erteilt und ist personengebunden. Hat eine Gemeinschaft weniger als neun Einheiten, oder es wird ein Eigentümer einstimmig zum Verwalter bestellt (Selbstverwaltung), und es verlangen weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht verlangt werden.
- die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung wurde von 2 Wochen auf 3 Wochen verlängert.
In diesem Gesetz wurde auch die Trennung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum, Sondernutzungsrecht neu definiert. So ist es nunmehr möglich, auch Sondereigentum an Außenflächen (beispielsweise Gartenbereiche und Parklätze) zu erwerben. Dies muss bei Änderungen auch im Grundbuch eingetragen werden.
Natürlich müssen auch etwaige Besonderheit und Vorschriften, in unserem Fall für Hamburg und Schleswig Holstein, beachtet werden.
Aber: Rechtsberatung darf nur ein Rechtsanwalt leisten! Zertifizierte Verwalter kennen die Rechtsgrundlage und handeln entsprechend. Im Streifall und bei Rechtsfragen führt kein Weg an dem Anwalt vorbei.