Grundbuch, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Hausordnung
Beim Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft gibt es so einiges zu beachten. Hier in Kürze, was wo geregelt ist – und was man wissen sollte.
Grundbuch:
Die Grundlage allen Eigentums. Hier steht, wer Eigentümer ist – und auch eventuelle Belastungen durch Hypotheken oder sonstigen Rechten, die mit dem Eigentum verbunden sind. Prüft in der Regel auch der Notar – aber nicht immer zuverlässig.
Teilungserklärung:
Eine notarielle Urkunde – hier wird es konkret: Was gehört zu welchem Eigentum. Hier trennt sich Sondereigentum (Wohnzwecke) oder Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken genutzt) und Gemeinschaftseigentum. Für das Sonder- oder Teileigentum ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich und zuständig. Für das Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer.
Auch die Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung können hier bestimmt werden, nach dem Kopfprinzip (wie im Gesetz vorgesehen, oder nach Miteigentumsanteilen, oder nach Anzahl der Einheiten, die ein Eigentümer besitzt.
Ebenso können hier Rechte und Pflichten festgelegt werden, beispielsweise die Regelung zu Verwaltungsbeiräten. Es lohnt sich also, die Teilungserklärung sehr genau zu lesen.
Gemeinschaftsordnung:
Sie ist quasi die Satzung der WEG. Hier wird das Verhältnis der Eigentümer untereinander definiert. So kann dort etwa die Tierhaltung eingeschränkt sein. Auch die Regelung zur Hausgeldzahlung (was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?) oder die Höhe der Instandhaltungsrücklage können hier geregelt sein. Anders als die Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung nicht zwingend, es kann also sein, dass es für die WEG keine gibt. Dann gelten – neben der Teilungserklärung – der die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentümergesetzes vom Dezember 2020. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Eigentümer bindend, ein Käufer sollte sie unbedingt kennen.
Hausordnung:
Diese gilt für alle Bewohner, also auch für Mieter. Hier werden Details des Zusammenlebens definiert, etwa Ruhezeiten, Treppenhausreinigung (wenn nicht als Gewerk vergeben), Winterdienst (wenn nicht vergeben), Nutzung der Wasch- und Trockenräume und vieles mehr. Wenn es keine Hausordnung gibt, dann regeln sich die Dinge im Einzelfall – mehr oder weniger gut.
Was ist sonst zu beachten?
Vor einem Kauf unbedingt die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen durchlesen! Hier sind oft so manche „Tretminen“ versteckt, etwa Konflikte oder anstehende Investitionen, verbunden mit Sonderumlagen!
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