Nein, nicht „Facility Manager“ – also Hausmeister – machen das Gebäudemanagement. Sondern die Verwaltung. Das umfasst eine Vielzahl von Aufgaben, die sicherstellen, dass ein Gebäude effizient und sicher betrieben wird. Ein wichtiger Teil dieses Bereichs ist die Haustechnik, die sich mit der technischen Ausstattung eines Gebäudes beschäftigt. Zu den Hauptaufgaben gehören die Wartung und Instandhaltung von Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen sowie die Energieeffizienz. Zu letzterem gehört neuerdings, dass ein aktueller Energieausweis gefordert ist, wenn Eigentum verkauft, verpachtet oder neu vermietet wird. Der Energieausweis bescheinigt die Energieeffizienz eines Wohngebäudes und soll einen Vergleich ermöglichen, um vor einer Miet- oder Kaufentscheidung sich über die zu erwartenden Heiz- und Warmwasserkosten zu informieren.
In der Regel fummelt die Verwaltung nicht selbst an den Anlagen herum, sondern beauftragt entsprechende Fachfirmen. Trotzdem sollte sie ein Verständnis für die Haustechnik mitbringen – bei der PT Administration GmbH haben wir mit Patrick Toll einen versierten Techniker, der als Leiter der Technik und Mitgesellschafter für uns und unsere Kunden im Ring steht.
Aber neben der Haustechnik gibt es auch weitere Aufgaben für die Verwaltung rund ums Gebäude:
Wegesicherung
Die Wegesicherung ist ein wesentlicher Aspekt des Gebäudemanagements, der die Sicherheit aller Personen im und um das Gebäude gewährleistet. Dazu gehören:
- Kennzeichnung von Fluchtwegen: Alle Fluchtwege müssen klar gekennzeichnet und frei von Hindernissen sein (Beispiel: Bewohner „lagern“ ihre Dinge auf den Fluchtwegen…).
- Beleuchtung: Die Zuwegung zum Hauseingang muss bei Dunkelheit beleuchtet sein. Diese funktioniert im Idealfall entweder durch einen Dämmerungsschalter oder einen Bewegungsmelder. Natürlich muss die einwandfreie Funktion der Leuchtmittel (früher: Glühbirnen) gewährleistet sein. Eine Hausverwaltung ist dankbar, wenn Ausfälle gleich gemeldet werden. Auch Notbeleuchtungssysteme müssen regelmäßig überprüft werden, um sicherzustellen, dass sie im Notfall funktionieren.
- Stolperfallen: Wenn auf der Zuwegung Höhenunterschiede von 2 cm oder mehr festgestellt werden, müssen diese beseitigt werden.
- Winterdienst: Im Winter müssen Gehwege und Zuwegungen von Schnee und Eis befreit werden, um Unfälle zu vermeiden. Meistens wird dies an einen Winterdienst vergeben. Dennoch ist die korrekte Ausführung zu prüfen, sie liegt in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft.
- Gefahr durch herabfallende Gebäudeteile: Bei der jährlichen Begehung durch die Verwaltung muss gesichtet werden, ob eventuell Teile der Außenwand, der Balkone oder Dachziegel herunterfallen könnten. Hier muss Abhilfe geschaffen werden.
Brandschutz
Brandschutz ist ein kritischer Bestandteil des Gebäudemanagements, der darauf abzielt, Menschenleben zu schützen und Sachschäden zu minimieren. Auch der Versicherungsschutz ist hiervon betroffen. Werden nicht die notwendigen Maßnahmen getroffen, kann der Versicherungsschutz erlöschen – das kann bis zum Verlust des Eigentumsobjektes führen. Die Verwaltung muss also Missstände erkennen (eventuell durch Hinzuziehung eines Brandschutz-Sachverständigen) und diese beseitigen lassen.
Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:
- Feuerlöscher: Feuerlöscher müssen gut sichtbar und leicht zugänglich sein. Regelmäßige Wartungen sind erforderlich.
- Brandmeldeanlagen: Diese Systeme sollten regelmäßig getestet werden, um im Notfall zuverlässig zu funktionieren.
- Fluchtwege: Es ist wichtig, dass Fluchtwege kenntlich gemacht sind und diese von jeglicher Behinderung frei sind (abgestellte Dinge)
- Feuerschutztüren: Feuerschutztüren müssen den aktuellen Anforderungen entsprechen und einwandfrei funktionieren. Insbesondere müssen sie automatisch schließen und dürfen nicht festgestellt werden.
Sonstige Gefahrenquellen
Neben den oben erwähnten Punkten gibt es potenziell weitere zu überprüfende Punkte:
- Handläufe: Sind alle Treppen mit Handläufen versehen und sind diese stabil?
- Grundstücksgrenze: Gibt es angrenzende Wasserflächen und sind diese gegen unbeabsichtigtes Hineinrutschen gesichert (insbesondere, wenn Kinder im Objekt wohnen)?
Grundsätzlich ist festzuhalten, dass es keine 100% Sicherheit gibt. Dennoch muss ausgeschlossen sein, dass durch Fahrlässigkeit oder Nachlässigkeit eine vermeidbare Gefahr zu Unglücken führt. Sonst könnte die Gemeinschaft haftbar gemacht werden.