In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann es zu Situationen kommen, in denen privilegierte Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, zur Diskussion stehen. Diese Maßnahmen erfordern besondere Aufmerksamkeit. Doch was genau sind privilegierte Maßnahmen, und wie läuft der Verwaltungsprozess ab?
Was sind Privilegierte Maßnahmen?
Privilegierte Maßnahmen, im Kontext des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), sind bauliche Veränderungen, die einzelne Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen ohne die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft durchsetzen können. Diese Maßnahmen sind im § 20 Abs. 2 WEG geregelt und umfassen unter anderem Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und den Anschluss an ein Hochgeschwindigkeitsnetz.
Was bedeutet das konkret?
- Barrierefreiheit:
Maßnahmen wie der Einbau eines Treppenlifts, die Verbreiterung von Türen oder die Schaffung eines bodengleichen Dusche fallen unter diese Kategorie.
- Elektromobilität:
Der Einbau von Ladestationen (Wallboxen) für Elektrofahrzeuge, sowohl in Tiefgaragen als auch auf Stellplätzen, wird privilegiert.
- Einbruchschutz:
Hierzu zählen beispielsweise der Einbau von Sicherheitstüren, Fenstergittern oder einbruchhemmenden Rollläden.
- Telekommunikation:
Der Anschluss an ein Glasfasernetz oder ein anderes Hochgeschwindigkeitsnetz wird ebenfalls als privilegierte Maßnahme angesehen.
- Steckersolargeräte:
Die Installation von Balkonkraftwerken zur eigenen Stromerzeugung ist ebenfalls privilegiert.
Warum sind diese Maßnahmen privilegiert?
Der Gesetzgeber hat diese Maßnahmen als privilegiert eingestuft, weil sie im besonderen Allgemeininteresse stehen und somit eine bevorzugte Behandlung rechtfertigen. Dies bedeutet, dass einzelne Eigentümer einen Rechtsanspruch auf die Durchführung dieser Maßnahmen haben, sofern sie „angemessen“ sind.
Was bedeutet „angemessen“?
Die Angemessenheit einer privilegierten Maßnahme hängt vom Einzelfall ab. Es bedeutet, dass die Maßnahme im Verhältnis zum Nutzen und den Umständen der Wohnanlage stehen muss. Zum Beispiel: Ein Eigentümer kann einen Anspruch auf eine Wallbox haben, wenn er einen Stellplatz besitzt, aber nicht, wenn er keinen Stellplatz hat.
Wie läuft die Durchführung ab?
Der Wohnungseigentümer, der eine privilegierte Maßnahme durchführen möchte, muss diese gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anmelden. Es ist üblich, dass dies über den Verwalter geschieht, indem die Maßnahme in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufgenommen wird. Die anderen Eigentümer können zwar ihre Interessen einbringen und Auflagen oder Bedingungen stellen, aber die Entscheidung über die Durchführung ist im Falle einer privilegierten Maßnahme nicht mehr allein von der Mehrheit abhängig.
Zusammenfassend: Privilegierte Maßnahmen sind bauliche Veränderungen, die im WEG besonders geschützt sind. Sie dienen dem Allgemeinwohl und ermöglichen es den Eigentümern, bestimmte Veränderungen ohne die Zustimmung aller Eigentümer durchzusetzen, sofern diese „angemessen“ sind
Einverständnis der Eigentümerversammlung
Für die Durchführung privilegierter Maßnahmen ist in der Regel nicht das Einverständnis der Eigentümerversammlung erforderlich. Dies läuft typischerweise in mehreren Schritten ab:
1. Antragstellung
Ein Eigentümer oder der Verwalter stellt einen Antrag auf Durchführung der Maßnahme. Dieser Antrag sollte detailliert die geplante Maßnahme, die Kosten und den Nutzen beschreiben. Grundsätzlich gilt, wer die Maßnahme durchführen möchte, trägt die Kosten – nicht die Gemeinschaft!
2. Diskussion in der Eigentümerversammlung
Der Antrag wird in einer ordentlichen Eigentümerversammlung diskutiert. Dabei werden vor allem technische Anforderungen erörtert – es kann nämlich sein, dass die beantragte Maßnahme schlichtweg nicht realisierbar ist. Das muss natürlich im Vorwege geklärt werden. So darf etwa eine Rollstuhlrampe nicht den Fußweg vor dem Gebäude versperren.
3. Umsetzung
Nach der Prüfung der Machbarkeit und Bestätigung durch die Eigentümerversammlung kann die Maßnahme umgesetzt werden. Der Verwalter ist in der Regel dafür verantwortlich, die Arbeiten zu koordinieren und sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß durchgeführt werden. Dies verursacht naturgemäß Aufwand, der vom Antragsteller getragen werden muss.
Fazit
Die Verwaltung privilegierter Maßnahmen erfordert sorgfältige Planung und Abstimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft sowie der technischen und rechtlichen Machbarkeit. Durch eine transparente Kommunikation können potenzielle Konflikte vermieden werden. Es ist wichtig, die gesetzlichen Bestimmungen und die Teilungserklärung der WEG zu beachten, um die Interessen aller Beteiligten zu wahren.